Kehidupan Lotere: Menciptakan Pemenang Perumahan yang Beruntung dengan Biaya…

Selamat datang di lotere perumahan New York City. Tempatkan nama Anda di topi dan Anda mungkin beruntung. Anda mungkin mendapatkan apartemen bersubsidi besar di gedung mewah di lingkungan pilihan di Manhattan, atau salah satu lingkungan baru yang megah di Brooklyn, seperti Williamsburg atau DUMBO.

Sumber: Penulis

Jika Anda tidak memenangkan lotre, Anda mendapatkan hak istimewa untuk membayar sewa apartemen dan harga kondominium tertinggi di negara ini. Mungkin Anda merasa terhibur – atau mengalami penderitaan – karena mengetahui bahwa sebagian besar uang sewa Anda langsung digunakan untuk mensubsidi uang sewa tetangga Anda yang memenangkan lotre.

New York City adalah pelopor dalam menerapkan apa yang ironisnya disebut zonasi “inklusif”. Kebijakan ini mengharuskan bangunan baru di banyak bagian kota menyisihkan persentase berkisar antara 20-50 persen dari unit mereka untuk sewa yang “terjangkau” bersubsidi. Penyewa gedung lainnya dapat membayar sewa pasar yang sangat tinggi, mengetahui bahwa sebagian besar pembayaran sewa mereka akan mensubsidi tetangga mereka. “Terjangkau” adalah istilah seni. Ini berarti sewa yang disubsidi dan didikte pemerintah yang jauh di bawah harga pasar.

Karena biaya yang memberatkan untuk membayar subsidi ini, zonasi inklusif menghasilkan rente pasar yang sangat tinggi sehingga mereka secara finansial mengecualikan kebanyakan orang dari mampu membeli apartemen. Di salah satu gedung baru yang ikonik yang dibangun pada tahun 2017 di lingkungan Murray Hill Manhattan, sebuah apartemen dengan harga pasar 2 kamar tidur/2 kamar mandi di lantai 31 disewa dengan harga $10.048/bulan yang menakjubkan.

Setara (sebenarnya lebih besar – lihat di bawah) sewa unit 2 kamar tidur “terjangkau” seharga $ 1.082/bulan, hampir 90 persen lebih rendah dari sewa pasar. Pengembang harus menyisihkan 20 persen dari unit bangunan untuk disewakan dengan harga rendah untuk mendapatkan izin dari kota untuk mengembangkan properti. Unit bersubsidi harus sesuai dengan aturan pemerintah tentang ukuran kamar minimum. Apartemen harga pasar tidak hanya lebih mahal, tetapi kamarnya lebih kecil.

Hak Penghuni liar

Lotre bukan satu-satunya cara beberapa penyewa dipaksa untuk mensubsidi sewa penyewa lain. Cara yang jauh lebih tua – dengan efek berbahaya yang jauh lebih jelas – adalah sistem kontrol sewa Kota New York, yang telah ada dalam berbagai bentuk sejak Perang Dunia II. Rincian program ini bervariasi. Awalnya hasil dari kontrol harga federal yang dilembagakan selama perang, sistem regulasi sewa dikelola kemudian di berbagai waktu oleh Kota dan Negara Bagian New York.

Bentuk tertua disebut “kontrol sewa,” dan pada tahun 1969 menjadi “stabilisasi sewa,” tetapi dengan nama apa pun, ini melibatkan lembaga pemerintah yang mengendalikan sewa dan mendikte berapa banyak mereka bisa naik. Pada dengar pendapat publik dua tahunan, penyewa biasanya meminta pengembalian sewa dan dalam beberapa tahun telah terjadi kenaikan 0 persen. Pada sidang terakhir, sewa diizinkan untuk naik 3 persen, tetapi dengan inflasi yang saat ini berjalan pada tingkat tahunan sebesar 9 persen, jumlah ini menjadi nyata (disesuaikan dengan inflasi). pengurangan di sewa 6 persen.

BACA JUGA :  Pembukaan Pekerjaan Sektor Swasta dan Berhenti Mencapai Tertinggi Baru di bulan Maret

Ketika sewa nyata jatuh cukup lama, tuan tanah tidak mampu untuk memelihara bangunan mereka, dan akhirnya meninggalkannya. Ini telah terjadi secara masal selama tahun 1970-an dan 1980-an yang sangat inflasi, mengubah wilayah kota yang luas menjadi tanah terlantar yang sangat mirip dengan kota-kota yang dibom pada Perang Dunia II atau Mariupol dalam Perang Ukraina yang sedang berlangsung. Selama sebagian besar tahun-tahun ini, lebih banyak apartemen yang ditinggalkan daripada dibangun.

Bahkan baru-baru ini, ketika kebijakan yang umumnya lebih moderat seperti “stabilisasi sewa” yang ramah memungkinkan sewa untuk melacak biaya dengan lebih baik, hasil akhirnya adalah kekurangan konstruksi baru yang parah. Jumlah apartemen yang baru dibangun tidak sebanding dengan jumlah pendatang baru yang datang untuk tinggal di kota. Kurangnya pasokan baru yang cukup menekan sejumlah kecil unit harga pasar dan, seperti meremas balon, mendorong harga sewa lebih tinggi. Kelangkaan ini diperburuk oleh fakta bahwa penyewa yang membayar sewa yang disubsidi atau dikendalikan di bawah pasar tinggal di apartemen mereka lebih lama daripada penyewa dengan harga pasar, yang semakin mengikat pasokan.

Satu-satunya cara untuk menghindari sewa pasar yang sangat tinggi itu adalah menjadi “penghuni liar”. Jadilah penyewa lama yang pindah sebelum kekurangan kontrol sewa mulai dengan sungguh-sungguh dimulai pada tahun 1950-an. Beberapa penyewa yang dikendalikan sewa yang sangat tua ini dapat membayar sewa yang hanya sebagian kecil dari unit harga pasar yang setara. Jika Anda tidak terlalu tua dan beruntung, cukup beruntung memiliki kerabat yang tinggal di salah satu apartemen itu. Di bawah undang-undang Kota New York, apartemen yang diatur sewa dapat diturunkan kepada anak-anak, cucu, keponakan, dan bahkan mertua selamanya, seperti tanah feodal. Meskipun penyewa New York menandatangani sewa dengan durasi satu atau dua tahun, pemiliknya secara hukum berkewajiban untuk memperbarui sewa tersebut dengan tarif yang diatur… selamanya.

Cairan Coklat: Osifikasi Pelestarian

Masih cara lain New York menganugerahkan hak-hak penghuni liar adalah dengan melarang hampir semua konstruksi baru di petak kota yang luas yang disebut Zona Landmark. Lebih dari 28 persen Manhattan sudah ditutup dari pembangunan baru dengan cara ini. Saat Anda berjalan melewati kota, carilah rambu-rambu jalan berwarna cokelat yang menandakan Anda berada di zona kaku di mana pembangunan baru sama sekali tidak legal. Seperti cairan cokelat yang membusuk, zona-zona ini secara teratur diperluas ketika Komisi Pelestarian Landmark kota, biasanya atas desakan beberapa pemilik properti yang menguntungkan, melanjutkan upayanya untuk mengubah New York City menjadi museum arsitektur terbuka terbesar di dunia. Harga tiket masuk ke museum itu adalah harga perumahan tertinggi di negara ini.

Jika Anda kebetulan membeli townhouse, co-op, atau apartemen kondominium di salah satu zona ini, Anda dapat yakin bahwa tidak akan ada gedung baru yang besar yang menghalangi pandangan Anda atau mengganggu alam kuno dan bersejarah di lingkungan Anda. Akibatnya, properti Anda umumnya akan naik harga. Dan pendatang baru di kota? Biarkan mereka pindah ke salah satu zona tak bertanda yang semakin berkurang di beberapa lingkungan lain.

BACA JUGA :  Klaim Awal Mingguan Meningkat untuk Keempat Kalinya dalam…

Landmarking dan nenek moyangnya, zonasi, memiliki efek sangat mengurangi pasokan perumahan baru dengan melarang pembangunan baru hampir sepenuhnya atau, dalam kasus zonasi, sangat membatasi ketinggian dan sebagian besar bangunan baru.

Semua kebijakan ini – lotere, kontrol sewa, dan penandaan / zonasi – menciptakan bentuk hak penghuni liar yang mengistimewakan penduduk yang ada dan menghukum pendatang baru di kota. Semua kebijakan ini mengurangi pembangunan unit baru, menciptakan kelangkaan perumahan yang semakin parah yang mendorong harga sewa pasar dan kondominium lebih tinggi. Kebijakan ini membuat ribuan orang keluar dari lingkungan yang paling nyaman untuk pekerjaan dan gaya hidup mereka.

Akibatnya, mereka yang ingin tinggal di kota-kota dengan kebijakan perumahan anti-pertumbuhan yang paling parah, seperti New York, menghadapi pilihan yang suram: Membayar sewa pasar yang sangat tinggi untuk salah satu dari sedikit apartemen modern yang baru dibangun, tinggal di apartemen yang kumuh. , apartemen sewa yang tidak terawat, atau menghadapi perjalanan yang melelahkan dari lingkungan yang kurang diminati di Queens atau Staten Island atau New Jersey. Atau semoga Anda beruntung dengan lotere perumahan.

Kebijakan Pemerintah Anti-Pasar Membuat Perumahan Langka

Apa yang dimulai di New York City biasanya menyebar ke seluruh negeri. Peraturan zonasi komprehensif pertama Amerika, yang membatasi ketinggian dan sebagian besar bangunan, diberlakukan di New York City pada tahun 1916. Saat ini, hampir setiap kota dan kota di seluruh negeri membatasi pembangunan perumahan baru melalui aturan zonasi yang ketat, meskipun ada pertumbuhan kesadaran bahwa pembatasan ini harus dilonggarkan jika kita ingin menurunkan biaya perumahan.

Mode New York City terbaru, yang disebut zona inklusi di mana pembangun dipaksa untuk menyisihkan unit yang terjangkau bersubsidi, menjadi keharusan di kota-kota besar dan kota-kota di seluruh negeri. Ini memiliki efek bersih dari mendorong sewa pasar lebih tinggi dengan membuat unit pasar lebih mahal untuk dibangun dan dengan demikian memperlambat konstruksinya. Harga tinggi dibayarkan untuk mensubsidi pemenang lotere yang beruntung dari unit yang disubsidi.

Landmarking, inovasi New York yang meragukan lainnya, juga telah menyebar ketika kota-kota berusaha untuk melestarikan lingkungan bersejarah yang dipilih secara politis dengan mengorbankan pendatang baru, yang sekarang memiliki lebih sedikit tempat tinggal.

Dan pengendalian sewa, terlepas dari rekam jejaknya yang mengerikan di New York City dan di tempat lain, dan pelanggaran prinsip ekonomi penawaran dan permintaan yang terdokumentasi dengan baik, terus menyebar, terakhir ke seluruh negara bagian California dan ke kota-kota kecil seperti St. Paul, Minnesota, dan Hoboken, New Jersey. Dalam demonstrasi yang sangat pedih dari efek mengerikan pengendalian sewa pada konstruksi baru, izin bangunan baru telah runtuh sebesar 82 persen di St. Paul sementara kota kembarnya Minneapolis, yang belum memberlakukan pengendalian sewa, mengalami peningkatan izin sebesar 68 persen. untuk konstruksi baru. Para ekonom hampir tidak dapat meminta demonstrasi eksperimen alami yang lebih baik tentang efek berbahaya dari pengendalian sewa.

BACA JUGA :  Kebodohan Pembatalan Hutang

Pasar Bebas Adalah Jawabannya

Tidak ada masalah keterjangkauan yang sebenarnya di perumahan, terlepas dari semua retorika. Sebaliknya, ada masalah kelangkaan buatan. Pasokan perumahan telah dibatasi secara artifisial melalui kebijakan ini dan kebijakan lainnya (seperti peraturan bangunan yang mahal dan terlalu ketat). Hapus dan hapus undang-undang ini, dan saksikan pengusaha pasar membangun lebih banyak rumah dan menyediakannya dengan harga lebih rendah kepada mereka yang dapat membayarnya. Hilangkan prinsip yang tidak adil bahwa Peter harus mensubsidi Paul, atau bahwa Jane harus mensubsidi Ann, atau bahwa siapa pun harus mensubsidi rumah untuk orang lain.

Dengan mengembalikan prinsip bahwa setiap orang harus membayar untuk rumah mereka sendiri, kami akan memulihkan pasar bebas di perumahan. Hapus landmark, zonasi, kontrol sewa, dan hambatan buatan lainnya untuk konstruksi baru. Kemudian saksikan pembangun hebat melakukan sisanya. Kami telah melihat ini terjadi sebelumnya. Meskipun inovasi dalam konstruksi dan standar hidup yang jauh lebih tinggi berarti bahwa hari ini akan memiliki kualitas yang jauh lebih tinggi, selama akhir abad ke-19 dan awal abad ke-20 sebuah ledakan bangunan yang belum pernah dilihat dunia sebelumnya dengan mudah menampung ratusan ribu imigran di Lower East Manhattan. Sisi dan di lingkungan lain di sekitar Kota. Semua itu tanpa subsidi.

Pada pertengahan abad ke-20, saudara-saudara Levitt memelopori “Levittowns” yang diproduksi secara massal dan berbiaya rendah di New York, New Jersey, dan Pennsylvania yang menampung ribuan GI yang kembali dari Perang Dunia II. Di seluruh negeri selama abad ke-20, ada banyak contoh lain dari pembangunan skala besar. Perumahan baru yang murah bisa dibangun lagi kalau saja pemerintah menyingkir.

Akhiri “Kehidupan Lotere” di perumahan dan saksikan pengusaha pasar melakukan sisanya.

Raymond C. Niles

Raymond C. Niles adalah Senior Fellow dari American Institute for Economic Research. Beliau meraih gelar PhD di bidang Ekonomi dari George Mason University dan MBA di bidang Keuangan & Ekonomi dari Leonard N. Stern School of Business di New York University. Sebelum memulai karir akademisnya, Niles bekerja selama lebih dari 15 tahun di Wall Street sebagai analis riset ekuitas senior di Citigroup, Schroders, dan Goldman Sachs, dan sebagai mitra pengelola dana lindung nilai yang berinvestasi di sekuritas energi. Niles telah menerbitkan sebuah bab buku dan banyak artikel dalam publikasi ilmiah dan populer.

Dapatkan pemberitahuan artikel baru dari Raymond C. Niles dan AIER.

Leave a Reply

Your email address will not be published.